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"马红俊的浮神传承银雪袖子",　　每经记者陈利    每经编辑魏文艺    　　鑫苑服务（HK01895，股价0.870港元，市值4.94亿港元）复牌又向前进了一步。　　3月13日，已停牌16个月的鑫苑服务补发2022年业绩报告及2023年中期报告，完成了复牌指引中的重要一步。　　财报显示，2022年鑫苑服务实现总收益约6.87亿元，同比下降约10.9%；毛利约2.29亿元，同比下降约13.9%；公司拥有人应占亏损约3.34亿元，与2021年的公司拥有人应占溢利约1.23亿元相比，由盈转亏。　　2023年上半年，鑫苑服务的业绩下降趋势仍在继续。2023年中期报告显示，截至2023年6月30日，鑫苑服务实现总收益3.348亿元，同比下降约6.0%；毛利1.263亿元，同比下降约7.2%；公司拥有人应占溢利约4072.5万元，同比下降约37.23%。图片来源：鑫苑服务2022年业绩报告　　主要业绩指标持续下降　　细分业务领域来看，鑫苑服务的主要收入包括物业管理服务业务、增值服务、交付前及咨询服务和物业工程服务。　　其中，作为主营业务的物业管理服务业务2023年上半年的收入约为2.52亿元，同比微降1.56%，业务占比较去年同期提升了3.3个百分点，达到75.3%。同时，毛利率也由2022年同期的31.9%提升至2023年的35.5%。　　但增值服务的毛利率则由2022年同期的64.3%下降约3.0个百分点至为61.3%；下降幅度最大的是交付前及咨询服务，毛利率由51.5%下降约38.3个百分点至13.2%。对此，鑫苑服务解释称，这是由于车位等资产协销业务减少，而该业务毛利率相对较高。　　需要指出的是，鑫苑服务在2023年半年报中指出，未来将持续聚焦于大物管领域，以数据驱动运营，将科技与业务深度融合，通过数字孪生打造数字化赋能物业的新场景，围绕管理服务、场景服务、场景科技三大发展曲线持续升级。图片来源：鑫苑服务2023年中期报告　　据鑫苑服务披露，其在上市之初募集的1.97亿元款项中，有约2960万元用于升级及发展自有信息技术及智慧系统，其中已有约1180万元用于硬体端（即伺服器、即时监控设备以及管理中心）的建设。截至2023年6月底，尚有1780万元款项未动用。　　鑫苑服务在半年报中透露，预计将于2023年9月30日或之前悉数动用上述款项，将完成内部ERP升级、HER建设、业财一体化的全面贯通等核心系统建设，资料中台、物联平台将全面建设完成。　　事实上，作为一家脱胎于河南本土房企鑫苑置业的物企，鑫苑服务与多数母公司分拆上市型物企一致，在业务上存在对关联方的高度依赖。　　如在主营业务收入方面，2023年上半年，鑫苑服务第三方物业开发的收入占比出现了下滑，并且在管面积也同步下降。　　其中，由鑫苑置业开发的物业收入约1.93亿元，收入占比从2022年的71.1%上升至76.5%；由第三方开发的物业收入为0.59亿元，收入占比则降至23.5%。而在2019-2021年，鑫苑置业开发的物业收入占比分别为81.5%、73.5%、66%。　　截至2023年上半年，鑫苑服务的合约面积为5280.5万平方米，在管面积约为3255.8万平方米，较2022年同期分别降低了17.77%、16.08%。其中，来自鑫苑置业的在管面积占比为43.23%，较2022年底减少0.23%。　　两次累计停牌已近三年　　值得一提的是，自2019年10月11日在港交所成功上市至今的4年半时间里，鑫苑服务已经停牌两次，停牌累计时间已接近3年，停牌原因皆与关联方有着密切关系。　　据悉，2020年6月28日至2021年2月24日期间，鑫苑服务与鑫苑地产进行了数笔须予公布的款项往来，目的是“增强鑫苑地产控股相关附属公司银行流水”。最终，鑫苑服务于2022年3月29日才宣布收回款项。　　也正是受这些内部关联交易以及2021年年报“难产”等问题影响，鑫苑服务于2021年4月开始了第一次长达17个月的停牌之旅，这也是港交所停牌最早以及最久的物管企业。　　在此期间，鑫苑服务曾被联交所下了最后通牒：“若其不能按照指引复牌，将在2022年9月30日以后取消其上市地位。”所幸，在截至目前的最后一个月，鑫苑服务交出了2022年中报并达成了复牌指引，自2022年9月2日起恢复股票买卖。图片来源：鑫苑服务公告　　然而复牌才两个月，2022年11月16日鑫苑服务再次宣告股票停牌交易，原因同样是因为母公司。据彼时公告，鑫苑服务在进行年末资产审查及制订预算程序的过程中发现，其子公司存置于、共约4.02亿元的定期存款已被质押，作为控股股东鑫苑地产旗下子公司以及若干并非鑫苑服务旗下公司的贷款融资抵押品，而且“有关贷款很可能无法在所示到期日之前偿还。”　　尽管鑫苑服务已起诉鑫苑置业，香港国际仲裁中心也在2023年10月13日作出最终且具法律约束力的仲裁裁决，要求鑫苑置业赔付包括本金、利息以及因审核及调查事宜而产生费用合计约4.05亿元。但鑫苑置业已多年亏损且债务屡屡违约，收回欠款存在较大困难。数据显示，合并利润表范围内2022年鑫苑置业实现营业收入53.89亿元，同比下滑4.48%；净利润亏损6.24亿元；合并负债表范围内2022年其总负债383.16亿元，负债率86.94%。但同期公司现金余额只有23.17亿元，同比下滑15.49%。　　于是，鑫苑置业选择了以资抵账，将多个附属公司打包并成立了北京鑫苑弘晟商业管理有限公司（以下简称鑫苑弘晟），将鑫苑弘晟100%股权转让给了鑫苑服务，来结清部分仲裁裁决。此后，又将6间会所的经营权转让给了鑫苑服务，为期30年，偿还3048.49万元的仲裁款项。至此，被质押的约4.02亿元定期存款已经通过仲裁偿付完毕。鑫苑服务2月15日发布的复牌最新进展图片来源：鑫苑服务公告　　如今，随着两份业绩报的补发，鑫苑服务满足了其中一项要求，离复牌更进一步。但规范母公司与鑫苑置业的关联交易仍是鑫苑物业今后不得不重视的问题。　　封面图片来源：-VCG4193356036股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"马红俊的浮神传承银雪袖子",　　3月15日，召开2023年度业绩发布会，平安银行党委书记、行长冀光恒在会上表示：“我们一直有意愿提升分红比例，但过去由于盈利主要用于补充资本，所以分红比例不高。2023年，我行资本充足率有所好转，所以这次分红比例提高到30%。未来，我们也会积极优化--**--　　3月15日，召开2023年度业绩发布会，平安银行党委书记、行长冀光恒在会上表示：“我们一直有意愿提升分红比例，但过去由于盈利主要用于补充资本，所以分红比例不高。2023年，我行资本充足率有所好转，所以这次分红比例提高到30%。未来，我们也会积极优化资本效率和回报率，努力为投资者创造更多价值。”截至当日收盘，平安银行股价单日涨3.62%。　　就在3月14日，平安银行发布了2023年年报，数据显示，受持续让利实体经济、调整资产结构及市场波动等因素影响，该行实现营业收入1646.99亿元，同比下降8.4%，实现净利润464.55亿元，同比增长2.1%，持续保持正增长。　　同时，2023年，平安银行资产总额约为5.59万亿元，较上年末增长5.0%，不良贷款率为1.06%，较上年末上升0.01个百分点，逾期贷款余额及占比较上年末实现双降，拨备覆盖率为277.63%，资本充足率则为13.43%，较上年末提升0.42个百分点。　　除了分红外，在业绩发布会上，平安银行高管层还解答了近期市场较为关注的组织架构调整、零售业务调整及房地产行业风险等问题。　　平安银行组织架构调整增强重点地区、发达地区分行的战斗力　　近期，平安银行的组织架构调整备受市场关注。2023年11月27日，平安银行董事会审议通过了《关于组织架构调整的议案》，其在2023年年报中则表示，总行精简架构，简政放权，优化机制，提升效率，增强服务能力，向“服务型、赋能型”组织转型，分行自主自驱，积极主动，夯实队伍，提升能力，深化综合化经营。　　为何要进行组织架构调整？在3月15日的业绩发布会上，冀光恒表示，银行的队形基本是条块结合、以块为主，这是实践积累的经验，但这种队形也存在两个问题，第一，全国经济地域分化越来越显著，差异化也越来越明显，在这种情况下，让指挥打仗的人在前线有更多决策权、资源配置权非常重要；其次，银行之间的同质化竞争越来越残酷，给分行行长更大授权、更快的决策效率，是未来银行在竞争中非常重要的一点。“这两个因素就是我强化分行、腰部的最主要思考。”　　冀光恒进一步表示，除了资源调整外，将来分行还要做等级行，根据不同地区的GDP、总人口、财政、隐形负债等情况，进行差异化资源配置，盯住重点地区、重点分行。“未来，分行还将完全综合化，分行行长将管理全部业务，同时，总行对分行考核的KPI指标将大幅压缩，紧紧围绕效益。在这个过程中，总行瘦身，腰部做大，分行要综合化，重点地区的重点分行、二级行、地市行等网点要从原来单一做零售转为综合化，其实，把一个大行交给一个行长，他的压力非常大，过去更多听别人下指标，现在，分行行长要做‘家长’，要摆得平、带得动，但这确实也是做强分行、做实分行非常重要的一点。”　　在冀光恒看来，将来总行主要的任务是赋能，主要管大的信贷政策和及时调整FTP（内部资金转移定价），用这两个点来支撑各家分行，实现差异化发展。“将来，分行要大规模增强活力、战斗力以及在当地的影响力，特别是要增强在重点地区、发达地区分行的战斗力，当然，这需要一个过程。”　　零售业务首要是控制风险后续将优化四个成本　　在业绩发布会上，平安银行的零售业务也备受关注。年报显示，2023年末，平安银行零售客户数达12543.20万户，较上年末增长1.9%，管理零售客户资产（AUM）约4.03万亿元，较上年末增长12.4%，全年零售业务营业收入占比58.4%。　　平安银行行长助理张朝晖表示，零售业务是总行一直以来的战略重点，即使这几年发生一些变化，零售业务占银行总营收的比例都高于50%，2023年则达58.4%。“后续零售做强的核心战略不会动摇。”　　但张朝晖也认为，早期银行息差有2.7%、2.8%，到去年四季度已跌至1.7%以下，对银行业整体经营提出了挑战，更要求银行精细化管理，走向高质量发展。所以，后续发展零售业务首先要控制好风险。　　张朝晖称，后续，公司将优化四个成本，首先是风险成本，逐步压降一些高风险、高定价的客户群体，提升中低风险的客群占比，进行组合性管理，另外，还推行“一行一策”风险政策，把风险成本控下来；其次，资金成本即负债端的成本也要着力压降；第三，获客成本要调整，通过大数据更精准地识别优质客户；最后是管理成本，通过数据化经营降低整体管理成本，最终实现利润持续稳定且可预期增长。“另一个方面，零售业务也要打造‘护城河’，即依托平安集团的综合金融优势打造渠道优势和服务、权益体系。”　　与万科的合作整体风险可控相信其会度过周期　　值得一提的是，贝壳财经记者发现，针对市场关注房地产贷款的相关问题，平安银行在2023年年报中披露数据称，去年末，本集团（平安银行及其全资子公司平安理财有限责任公司）房地产相关的实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的业务余额合计2841.96亿元，较上年末减少394.39亿元，本集团理财资金出资、委托贷款、合作机构管理代销信托及基金、主承销债务融资工具等不承担信用风险的业务余额合计807.95亿元，较上年末减少87.74亿元。　　其中，承担信用风险的涉房业务主要是对公房地产贷款余额2553.22亿元，较上年末减少281.62亿元，其中，房地产开发贷820.05亿元，占本行发放贷款和垫款本金总额的2.4%，较上年末下降0.4个百分点，全部落实有效抵押，平均抵押率为40.9%，95.8%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域。　　在业绩发布会上，平安银行党委委员，拟任行长助理兼首席风险官吴雷鸣还回应了与万科之间业务的风险问题。他表示，我行和万科有长期合作，且合作聚焦在优质区域和优质项目，这也是我行做房地产坚持的原则。　　吴雷鸣明确回复称，我行与万科的合作整体风险可控。“万科的确是房地产行业的标杆，相信它可以度过本轮房地产的行业性周期。”　　新京报贝壳财经记者潘亦纯　　编辑赵方园　　校对付春愔股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"马红俊的浮神传承银雪袖子",
作者：茅秀竹

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"马红俊的浮神传承银雪袖子",
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