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"激战2厨房专精攻略",　　每经记者陈梦妤    每经编辑魏文艺    　　在地价触顶即转为摇号的规则下，想要在北京拿到好地，开发商们除了实力，还需要一定的运气。要提高这种实力之外的运气成分，有一种办法是增加“马甲”，储备摇中地块的砝码。　　3月底，北京土拍市场又出现了一张稍显陌生的面孔——石家庄，其以触顶价30.93亿元摇号竞得昌平区生命科学园三期地块，一时间“马甲”传闻再起。　　　　一直以来，北京土地市场并没有禁止外地企业参与，但去年6月起，出现在北京土拍现场的生面孔越来越多，个别热门场次的竞拍，单看报名企业，甚至无法判定是哪个城市的。这种情况下，就很难界定哪个参拍者是“马甲”。因为并不是每一张生面孔都是“马甲”，合理利用土拍规则也无可厚非。　　然而，一次次“马甲”传闻坐实，就令企业开始质疑公平问题。就是否考虑通过政策调整来遏制“马甲”拿地现象等问题，《每日经济新闻》记者两次向北京市规划和自然资源委员会发去采访函，但截至发稿尚未得到回复。　　曾参与土拍的北京某开发商人士向记者坦言，“马甲”这个操作，业内都是心知肚明的，这其实是违规的。业内对“马甲”拿地的现象普遍存在忧虑，这种行为影响了市场竞争秩序，减少了真正有实力的、想认真做产品的开发商获取优质地块的机会。　　“外行和尚好念经”？　　值得一提的是，来北京参加土拍的不仅有“外来和尚”还有“外行和尚”，后者是指房地产之外的企业。其中最出名的一次便是“防水一哥”从华润置地、中铁建等8家房企“虎口夺食”。　　2023年10月18日，东方雨虹以40.14亿元拿下了丰台南苑地块，成交楼面价约4.89万元/平方米，溢价率15%。一个月后，东方雨虹将项目公司95%股权转让给了苏州竹辉。再之后，该地块项目案名公布，即如今某头部房企的“公元里”项目。一时间业内哗然。　　而早在去年6月1日，大热的顺义新城“19-69地块”竞拍之前，包括中国金茂、龙湖集团、越秀地产、中海地产、建发房产等在内的45家房企报名，最终却被成立还不到一年、股权关系十分干净的福建雄旺摇号竞得。据企查查信息，福建雄旺拿地后不到一周，北京兆祥房地产开发有限公司注册成立，大股东为厦门益悦置业有限公司。后来，顺义新城“19-69地块”的项目案名公布，正是厦门头部房企的“观云”。　　去年6月14日，石家庄创世纪首次出现在北京土拍市场，与华润置地、龙湖集团、中海地产、、等21家房企竞拍顺义新城第2街区地块，并最终以11.04亿元竞得该地块。这宗地块后来的项目案名是御湖境二期。　　去年8月3日，一家名为湖州中石的公司从绿城中国、中海地产、天恒集团等开发商中“杀出”，摇号竞得北京市大兴区三合庄一宗住宅地块，成交金额38.18亿元+现房销售面积25000平方米。该公司成立于2001年6月，是一家以房地产为主业的企业，注册资本26288万元，为宇诚集团旗下子公司。三合庄后来的项目案名竟是另一家头部房企的“晓月和风”，首开（第一次开盘）销售193套，成交金额12.6亿元。　　去年9月27日，朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目“1303-678地块”迎来33个竞买主体现场争夺，最终被成通京置业（上海）有限公司（以下简称成通京置业）拿下。拿地之时，这家公司距离注册成立只有40天。不久，十八里店“1303-678地块”项目案名公布，为某头部房企操盘的“朝央和煦”。　　据《每日经济新闻》记者观察，北京土拍市场一年多来频频出现的“外来和尚”多数有以下共性：企查查等平台股权穿透后，可以发现与某家或多家知名开发商的股权关联，甚至有异地合作前例；法定代表人或高管在（或曾经在）其他知名开发商任职，或者同为对方的高管/股东；最难辨别的情况是，拿地前突然注册成立，与大房企无直接关联，但拿地一个月或数个月后，会退出或与其他知名开发商合作操盘，发布项目案名后才水落石出。　　这些生面孔，一度令多家此后在资质、资金、操盘能力等方面更胜一筹的合作开发商被市场质疑有“马甲”操作之嫌。　　有业内人士在接受记者采访时表示，开发商为了能多拿几块地，联合一些小公司来参与竞拍，这样一来，他们拿地的机会就大大增加了。这种做法听起来挺聪明，但实际上对市场公平是有影响的。　　记者在采访中了解到，一般情况下，“马甲”企业拿地后与大开发商有两种合作形式，一种是股权合作；另一种是操盘企业给“马甲”企业一大笔钱，相当于中介费。　　从实际操作看，要从土拍规则上堵住“马甲”参拍这一漏洞确实有一定难度。特别是在上下游供应商也参与土拍的背景之下，拿地之前很难辨别参拍企业到底是不是“马甲”，或者是哪家房企的“马甲”。　　业内：建议提高门槛　　事实上，北京土拍已禁“马甲”多年，之前一直都是要求“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”。　　到了去年4月，北京市规划和自然资源委员会在丰台区青塔地块挂牌公告的补充公告提到，对竞买人资格的要求，由“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”，调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司（含全资公司、控股公司）。”　　北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，此次竞买人资格调整正是对市场主体提出的合理化建议作出的回应，调整后的竞买人资格要求较之前更为严格，更有利于促进市场公平竞争。　　不难看出，其实北京市规划和自然资源委员会这一补充公告调整的本意，就是为了杜绝“马甲”或同集团关联公司的不公平竞争，保证土拍市场的公平。不过，此后的市场出现了新情况。　　就是否考虑过通过政策调整来遏制“马甲”拿地现象，以及是否倒查有“马甲”之嫌的拿地企业等问题，去年11月和今年3月27日，《每日经济新闻》记者两次向北京市规划和自然资源委员会发去采访函，但截至发稿尚未得到回复。　　事实上，同为一线城市，上海在规范土拍市场方面要严厉得多，也被许多业内人士评价为“其他城市抄作业的模版”。　　3月28日，中指研究院分析师孟新增在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，去年四季度多个城市相继取消地价上限，今年以来部分城市也继续放松土拍条件。如上海、深圳优化或取消“90/70”政策，杭州取消销售限价，青岛提出土地出让金余款分期缴纳等，多方面提升企业拿地意愿。　　孟新增表示，为促进房地产市场平稳健康发展，土拍政策仍有优化空间：一是随着改善型需求逐渐成为市场重要支撑，可加快优化郊区项目容积率1.0限制，匹配市场改善需求；二是限价优化，核心城市考虑进一步放开项目销售价格限制，价格市场化，更有利于企业打造高品质住房；三是下调土地保证金比例、分期缴纳出让金等，也有利于在一定程度上缓解房企参拍资金压力问题。另外，还可在计容规则、装修标准、企业参拍门槛、土地供应结构及节奏等方面作出优化调整。　　前述开发商人士向记者表示，建议有关部门设置一定的准入门槛，提高注册资本金要求，提高企业运营年限要求，比如成立时间5年以上等，以缓解“马甲”拿地带来的市场混乱。　　上述业内人士也认为，“马甲”过多，土地价格可能会被扭曲，不能真实反映供需关系，这对政府调控来说其实是个难题。建议有关部门出台一些补充规则来限制这种行为，保证市场的公平和透明。股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"激战2厨房专精攻略",来源：南方周末“当时我家的窗户都吹开了。还好最后挺下来，玻璃没碎。但凡风再多吹十来分钟，我感觉都保不住。”这些门窗商户表--**--　　来源：南方周末▲ 2024年4月2日，伟梦清水湾小区，被大风毁坏的住户窗户已被遮挡。（视觉中国/图）　　“当时我家的窗户都吹开了。还好最后挺下来，玻璃没碎。但凡风再多吹十来分钟，我感觉都保不住。”　　这些门窗商户表示，根据以往的维修经验，很多小区住房原始的窗户比较简陋，“一个是原来窗户用的玻璃很薄，一个就是工人安装的时候偷懒了，钉子打少了”。　　维修基金管理部工作人员表示，门窗等并不在维修基金的修缮范围内，“窗户坏了还是得自己想办法”。　　文|南方周末记者汪徐秋林　　南方周末实习生蒋泓怡　　一场强对流天气严峻考验了江西省南昌县伟梦清水湾小区的树木、门窗，甚至居民安全。　　2024年3月31日凌晨，南昌市（下辖南昌县）出现大风雷电和强降雨天气。截至4月1日，这场强对流天气已造成南昌市4人死亡，10余人受伤。恶劣天气来临的那个凌晨，狂风袭击了伟梦清水湾，卷走了部分房屋门窗，住在小区临峰香阁同一楼栋11层与20层的3位居民也因此丧生。4月2日，暴雨和雷电还在持续，小区内还能见到部分等待清运的、倒地的树木、破碎的门窗和玻璃。　　南昌市气象台首席预报员孟明华在接受媒体采访时表示，这次南昌市出现的强对流天气，最强风超过12级。3月31日凌晨4时，南昌县塘南红星站记录到最大风速达35.3米/秒。这是南昌市有气象记录以来出现的第二大风速。　　伟梦清水湾小区的住户李冰（化名）回忆，狂风来临前，小区物业并没有提醒业主需要防范大风、增加安全措施。　　根据南昌市气象部门发布的信息，3月30日晚8时18分，南昌市发布雷电黄色预警，提醒防范短时强降水、雷暴大风等强对流天气，当晚10时26分又更新了雷电黄色预警；晚上11时11分，发布大风黄色预警；3月31日凌晨1时45分发布暴雨黄色预警，凌晨3时更新发布大风橙色预警。　　她记得，事发凌晨2点50分左右，她被窗外刮风下雨的声音吵醒。“当时我家的窗户都吹开了。侧面阳台在风口上的窗户锁都吹坏了两个，窗户直接关不上了。还好最后挺下来，玻璃没碎。但凡风再多吹十来分钟，我感觉都保不住。”　　据该小区的网上视频显示，有一些住户的阳台窗户瞬时被大风推倒，风雨涌入房屋。在一些事后拍摄的屋内视频里，阳台已被大风冲刷干净，如同一间毛坯房。其中一位逝者家属万女士在接受媒体采访时，描述了窗户被吹走后的屋内情况：“地上一片狼藉，全是水和碎玻璃渣……儿子的（玩具）车被（风）拐进了我妈住的房间，（风）进了房间后，把那辆车、桌子、我妈和那些窗户全部带走。”　　根据社交网络流传的照片、视频和受访者讲述，风暴发生后，小区内不少窗户出现破损，不少大树被连根拔起，曾经放置在室外的空调外机仅依靠自身管道挂在外立面上。　　另外一位在清水湾开店的店主则向南方周末记者回忆，头天晚上关门前，自己并没有想到狂风会如此剧烈，因此没有做防护措施，等31日白天他来到店里，才发现现场一片狼藉。“风大到把我家店的招牌都吹掉了。我们沿街一排的店铺，大概有四分之一都受损了。我们相邻三家连体的铁架子有一千多斤，都被吹掉下来了，直接把我店里玻璃门砸碎了。”　　一年多前，李冰搬到这个小区，住在10层。她回忆，房屋的客厅和阳台之间，原本装的是铝合金材质的推拉窗，外围配备了半截玻璃护栏，“但是阳台是没有封的，都需要自己来封”。后来考虑到通风和安全，她将窗户改成更结实的断桥铝门窗，阳台则是比较大的落地玻璃窗。　　李冰所在的楼栋位于小区的西北角，北边为湿地公园。31日当天，住同栋楼的部分业主反映，家里的玻璃也被吹裂了。出现伤亡情况的临峰香阁位于小区的东北角，东北方向视野开阔。根据短视频平台的现场信息，该楼栋多个住户的门窗都出现了不同程度的损坏。　　强对流天气后，伟梦清水湾小区附近的门窗维修店变得尤其繁忙。4月1日21时许，一位商户表示，自己仍在给小区的业主上门量窗户尺寸。另一位商户则说：“这种特大风也比较少见了。这几天都忙不过来了，一天要跑二三十家，帮他们量尺寸、换玻璃。”事发当晚，一家住户门窗被吹垮，屋内一片狼藉。该户与遇难者家庭无关。（视觉中国/图）　　江西鑫勤物业管理有限公司负责伟梦清水湾小区的物业服务。此前小区物业工作人员在接受媒体采访时表示，此次灾害为天灾，阳台窗框是业主自主封装的。4月2日，该公司工作人员告诉南方周末记者，针对业主自行装修的门窗，由于物业并不清楚窗户质量，并不能对此次门窗损坏负责。　　该工作人员称，小区物业费为每平方米0.75元/月，价格不高。“贝壳找房”的小区信息显示，伟梦清水湾小区建成时间为2003-2019年，拥有楼栋数120座，总户数为4931户，该小区二手房的挂牌均价为8645元/平方米，三居室的价格约在100万元。整体评价为“该小区房子密度偏高，绿化率较高，小区楼龄较老，车位充沛度适中，整体居住舒适度低”。　　前述第二位门窗商家介绍，伟梦清水湾交楼时，开发商会安装好房间窗户，至于阳台是否封窗，则由业主自行决定。　　这些门窗商户表示，他们经常接到伟梦清水湾和附近小区门窗装修业务。根据以往的维修经验，很多小区住房原始的窗户比较简陋，“一个是原来窗户用的玻璃很薄，一个就是工人安装的时候偷懒了，钉子打少了”。该商户认为，这些问题基本出现在安装过程中，“个人装修的话，有的防盗螺丝、固定螺丝就没有打上，或者打得比较浅”。　　该商户经常建议客户在装窗户时，加一些钱选好材料。以门窗玻璃安装规格为例，普通的单层玻璃只有5毫米厚，双层钢化玻璃的规格是5+15+5毫米。同样规格情况下，前者一般花费一百多元，后者则较为昂贵，普遍要五六百元。“一分钱一分货，你对比一下就能知道前后差多少了。现在的客户为了安全考虑，大多还是愿意选贵一些的装。”　　据万女士向媒体介绍，母亲生前居住的房间装的是开发商自带的玻璃，狂风把窗户卷走时，还带走了窗户与墙体之间连接固定的膨胀螺丝和框架。　　根据原建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》，正常使用下，房屋建筑工程中，装修工程的最低保修期限为2年。　　清水湾小区物业工作人员说，开发商为住户提供的门窗质保期限是5年，从收楼时间算起。过了保修期后，此次狂风中各家门窗的损失将由业主自行承担。　　南昌县住房保障中心工作人员告诉南方周末记者，伟梦清水湾小区一开始收楼时，并未缴纳过物业质量保修金，直到约10年前，住房保障中心才开始收取开发商缴纳的保修金。2017年，伟梦清水湾的开发商南昌豪佳实业有限公司曾为小区刚竣工通过验收的11栋楼，交了一笔为期5年的物业质量保修金。这笔钱于2022年到期，已经公示退还。该工作人员建议，质保期过后出现房屋问题，可以咨询南昌县房屋维修办公室，申请楼栋维修基金。　　南方周末记者拨打了维修基金管理部工作人员的电话，对方解释，整栋楼的维修基金由每户业主均摊，这些天来，他们陆续接到了一些房屋窗户损坏是否可以启用楼栋维修基金的咨询，但这位工作人员表示，门窗等并不在维修基金的修缮范围内，“窗户坏了还是得自己想办法”。伟梦清水湾小区涉事楼栋周边环境。（视觉中国/图）　　伟梦清水湾小区临峰香阁的东北面是河道和开阔的湿地公园，南面则是小区内的楼梯房，这几栋楼是附近最高的建筑之一，风荷载环境复杂。在10级风力下，距离地面10米处，风速度高达每秒24.5-28.4米，相当于89-102公里的时速，可以将大树轻易拔起。　　中铁建设集团建筑设计院院长张向东介绍，正常风压状态下，若地面风速显示为5米/秒，相当于3级风，那么到90米高度，风速就可达15米/秒；若高度达300至400米，风力将更大，或超过30米/秒，相当于11级风，会产生极大的破坏力。　　除了自身遭遇狂风天气，孟明华还认为，此次风毁严重也很有可能是“狭管效应”使得风速在原来基础上变得更大。　　中国气象局上海台风研究所副所长汤杰此前接受记者采访时表示，如果是在背风面，高楼对风是有一定阻挡作用的，但如果有一阵风穿过两栋楼之间，建筑反而会对风有加速作用，这就是“狭管效应”，就像峡谷里的风总比平原上的风猛烈一样，城市高楼间的狭窄地带风力也特别强。南京农业大学副教授、江苏省力学学会科普工作委员会副秘书长王永健在接受媒体采访时说，房屋玻璃破碎之后，被子（包括盖被、垫被等）可能也起到了增加迎风面积的作用，导致整体受力增加。如果房屋有窗台或栏杆等障碍物，可以形成有效阻挡，人被吹下楼的几率就会小很多。　　住房和城乡建设部规定，2023年3月1日起强制性实行工程建设规范《民用建筑通用规范》，其中规定，在安全性能方面，要充分考虑门窗的抗风性能，该标准还对门窗设置、与墙体连接的性能要求和构造措施作出规定。　　此前，伟梦清水湾开发商南昌豪佳实业有限公司在接受媒体采访时表示，小区的房屋交付都有验收标准，目前警方已经介入。由于未能从公开渠道获知伟梦清水湾小区当时的房屋验收标准，4月3日，南方周末记者致电上述公司，对方表示具体的规划和验收信息需要联系政府部门了解情况。点击进入专题：

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作者：家良奥

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