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"欧美老妇69交",　　当地时间2月26日，美国总统拜登表示，他相信以色列将在一周内停止在加沙的军事行动，以换取哈马斯释放部分人质。　　拜登在纽约接受记者采访时称，总统国家安全事务助理向他表明，谈判代表即将达成停火协议。拜登表示，他希望到3月4日之前能够实现停火。（央视记者刘骁骞）

"欧美老妇69交",　　模型表明，如果按照目前全美商业地产的平均价格，去改造一个无法运营下去的写字楼，那么每平方英尺将会损失164美元。　　美国商业地产危机触目惊心，市场关注办公楼改造。但高盛认为商业地产改造并“不划算”，写字楼价格还要再跌50%改造才值得。　　近日，加拿--**--　　模型表明，如果按照目前全美商业地产的平均价格，去改造一个无法运营下去的写字楼，那么每平方英尺将会损失164美元。　　美国商业地产危机触目惊心，市场关注办公楼改造。但高盛认为商业地产改造并“不划算”，写字楼价格还要再跌50%改造才值得。　　近日，加拿大规模最大的养老金通过折扣价格出售了三块商业地产，其中纽约的地产成交价格低到令人发指，只有1美元。再次引起市场对商业地产改造的关注。　　商业地产改造？办公楼仍需降价　　疫情之后，美国许多城市在探索如何对老旧办公楼进行改造。为了衡量潜在的发展机会，高盛团队从空置率、租金、房龄等角度研究哪些办公室在改造成本上根本“不划算”。研究小组在周一的报告中表示，较旧的办公楼仍需要降低约50%的价格，才能使开发商愿意将商业地产改造成住宅。　　考虑改造成本后仍不划算，商业地产将持续降价。旧金山商业地产从2019年以来下跌了35%，远超全国平均的11%。高盛团队表示，即使在旧金山这种商业地产跌幅比较严重的城市，建筑改造“不可行”主要依然是还不够便宜，改造的收益完全无法覆盖转换和融资成本。至少需要商业地产价格下跌30%，才值得开发商进行再改造。　　高盛模型表明，如果按照目前全美商业地产的平均价格，去改造一个无法运营下去的写字楼，那么每平方英尺将会损失164美元。高盛预计：目前写字楼价格需要下降到每平方英尺154美元左右，差不多是50%的降幅。只有这样，未来收入才足以弥补亏损。　　商业地产危机或冲击银行　　华尔街见闻此前报道，1月份美国商业地产的止赎（也称法拍）数量为635期，环比增加17%，大约是一年前的两倍。对贷款人来说，疫情期间达成的宽限协议即将到期。同时，借款人还得面对高昂的利率，再融资成本高企。　　美国商业地产大量的止赎，导致与写字楼高度关联的地区银行此刻正面临据巨大压力，甚至可能影响美国金发展。此前（NYCB）股价持续大幅下跌，引起人们的担忧。市场开始重新审视商业地产带来的金融风险。　　而美国商业地产危机，不仅波及本国的地区银行，还冲击了德国银行业。德国银行今年股价连续下挫。　　风险提示及免责条款　　市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资，责任自负。股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：尤旭燃

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